不要提前还房贷！能借多久借多久！

来源：吉屋网发布时间：2020-05-05 14:33:34

房贷怎么还这个问题，一直是购房者之间争论*多的话题，今天用数据说话，带你深入剖析一次房贷背后的秘密。

*近，一位多年不见的老同学找到我，说要咨询买房的事。准备卖掉他爸给的老房子，换一套新房，手上积蓄不多，问我怎么做房贷。

1.*能少尽量少，贷款能多贷尽量多。

2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金。

3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。

然而我给他的三条建议，*后他们一家商量后，一条也没有采纳。他倾尽双方家庭所能，把*提高到了60%。为了节省账面上的利息支出，*后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。同样为了节省账面上的利息，他*后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。当他跟我说明一切后，我整个人顿时坠入了黑暗。

房贷怎么还这个问题，一直是购房者之间争论*多的话题，即使你告诉他们原委，他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断，吃够哑巴亏。

那么今天用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。

传统思维的罪恶

首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么？官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。这个解答太抽象，简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。

富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。

那这到底是为什么呢？归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。

那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。

大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。

那么，房贷为什么是能多贷尽量多贷呢？

处女贷

首先，可以确定的是，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率*的优质贷款产品。目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万，一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。我记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱，让你发家致富。

然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套和三套都会大幅提高*和利率，所以一定要珍惜「首次贷」。而且你要明白，无论你有多少钱，即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。

至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息，这个后面再讲。

选择

第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。国外房贷的还款方式有很多，在我们这里只有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。

如果理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。

你签贷款协议的时候，为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢？

其中*重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成*多的贷款协议，他们喜欢这样做罢了。

等额本息法还有一个很重要的问题，有些读者会经常问到。因为当你用等额本息法开始还房贷的时候，你会惊讶地发现，本息结构极其不合理，例如100万的房贷，月供5300元，利息就高达4000多，本金才1200元，简直是资本主义的剥削。

所以很多人就在想，是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息？

例如房贷本金100万，利息91万，如果我前3年每年提前多还10万，利息会不会从90万变成60万？很明确的告诉你，这个想法是错的。首先你提前还钱，依然改变不了本息还款结构，只是加快了还款周期，利息还是那么多的利息，提前还款没占到一点好处。

而且很重要的是，即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏，因为按照你房贷100万，利率4.9%来说，一年本应该就支付4万9千多的利息，本息结构真是数字的幻象而已。所以你要做的就是贷*多的钱，还*长的时间，按步就班，切勿急躁。在这点上，也诠释了倾向于后期还钱的，等额本息还款法的科学意义——「时间」。

时间

时间就是金钱，这句话很俗套。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，货币超发，你的收入一定会增加，而欠的钱的成本一定会减少。今年是2019年，试想一下十年前2009年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。

我们回到2009年的北京，当时的市人均工资是4000元，房价是1.2万/平米，如果买一套80平米的刚需房，总价96万元，贷款60万元，年利率4.9%的话，每个月的月供是3000元。4000的工资，3000的房贷，那时候的购房者，生活一定不会幸福。

但是10年以后呢？2019年北京的平均工资已经涨到了9000元，而且现在赚钱的机会远多于过去，9000元只是保守数字。这时候你会发现，还款容易了很多。而这不是*重要的，重要的是，北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米，惊不惊喜，意不意外？无形中你的固定资产翻了5倍，赚了384万。当然你可以把房子卖掉换一套更大的，也可以把房卖掉去环游世界。而通货膨胀就更好理解了。大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。

至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，或者债券基金等等，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。至于怎么做资本的流动性分散投资，我以后会在房产研习社中做详细教程。

除此以外，尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」。怎么理解？

流动性

如果你选择10年还清贷款，到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款，10年后你才40岁，正是人生中事业和收入的巅峰期。这时候你生二胎或把父母接过来住，必须得换一套更大的房子，却发现手头上没有足够的现金流，如果这时候市场情况不好，你就只能折价以房换房，亏出十几万也是可能的事情。或者市场马上会来一波大行情，例如2015年的北京前夕，利率7折，*20%，这么好的投资机会，你却苦于没钱买房，白白错过了机会。如果你不去提前10年还钱，把钱用于购买新的房产，就不会因为这点儿利息错失几百万的收益了。

除此之外，还有遇到家人突发重病的情况，急需用钱，而这时候的你手里只有房子，根本无法及时变现，这时候你会发现，现金流就是*的资产，可以帮助你抵御风险。

*后再说几句。如果你想玩房产投资的游戏，就一定要打破固有的大众化思维，去重新认识钱，定义钱的意义。这个世界就是这样，大大方方敢从银行里贷款购买资产的人相对会越来越富，而那些老老实实，只敢把钱存到银行的人反而相对会越来越穷。

投资反人性，要跟着20%的人的方法走，一旦你学会用时间衡量金钱的价值，你就会认为负债是一件很光荣的事情。当然这个负债是资产债，而不是消费债，如果你把钱借出来都享乐了，时间肯定不会饶过你的。

不要提前还房贷！能借多久借多久！

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